O Novo Código Civil em condomínios é a principal referência existente para a tomada de qualquer decisão no tema. Neste caso, ele vem para substituir alguns entendimentos que existiam antes, em particular os da Lei 4.591, de 1964.
Dessa forma, seja cliente, síndico ou administradora terceirizada, é primordial ter conhecimentos a respeito da legislação para evitar problemas e resolver dúvidas. Assim, torna-se necessário entender o que a Lei 10.406/02 diz a respeito da temática.
Por isso, preparamos esta publicação especial do Novo CPC para condomínios. Então, você vai entender o que mudou em relação ao que havia antes e os principais pontos instituídos. Leia para entender melhor!
Novo Código Civil em condomínios: principais mudanças
Antes do Novo Código Civil sobre condomínios, o que havia de mais importante na legislação com relação à regulamentação de condomínios era a Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Esta já era, então, uma norma mais antiga, que dispunha a respeito do condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Dessa forma, essa era conhecida também, popularmente, como a “lei do condomínio”, e não está totalmente inadequada hoje em dia. Inclusive, saiba que a Lei Nº 4.591 ainda é vigente em alguns assuntos sobre os quais o Código Civil não aborda.
Assim, entre os principais pontos que ela aborda, estão os relacionados ao direito de propriedade. Além disso, versa também sobre as assembleias condominiais, as despesas vigentes, como deve ser o uso da edificação pelos condôminos, entre outros temas.
No entanto, como antecipei antes, há mudanças trazidas pelo Novo Código Civil e que impactam na lei do condomínio, substituindo ou alterando alguns pontos que ocorriam antes. Entre os principais, temos os seguintes artigos:
- Convenção (Art 1.333): anula automaticamente as cláusulas da Convenção do condomínio que contrariem o Novo CPC;
- Multas e inadimplência (Art 1.336): altera o teto máximo da multa derivada de atraso de pagamento, tirando de 20% para 2%, além de outras questões relacionadas a pagamentos, sobretudo com vencimentos após a data de 11 de janeiro de 2003;
- Multa antossicial (Art 1.337): cria uma multa de conduta antissocial, que pode chegar a até 10 vezes o valor da taxa de condomínio;
- Destituição do síndico (Art 1349): em vez de 2/3 do condomínio para destituição do síndico, agora o necessário é de apenas maioria absoluta.
Desse modo, perceba que há algumas mudanças pontuais e relacionadas a temas específicos. Assim, caso seu interesse seja em algum tema em particular, o ideal é procurar diretamente no texto do Novo Código Civil, como vamos mostrar na próxima seção.
Além dessas apresentadas antes, porém, há outras de bastante relevância. Por isso, separamos o que há de mais importante nas próximas seções.
O que dizem os artigos do Código Civil sobre condomínios
Como você deve ter notado até aqui, quando o tema é o Novo Código Civil em condomínios, há bastante sobre o que podemos falar. Então, nada melhor do que abordar diretamente o que o Novo CPC fala sobre isso, não é mesmo?
Primeiramente, é interessante notar que há um capítulo na íntegra o qual trata da temática condominial. Este capítulo é dividido em três seções separadas, as quais estão dispostas abaixo:
- Disposições gerais: é a parte inicial, que aborda vários fatores, como a individualização ou discriminação das unidades, os direitos às áreas comuns, a necessidade de uma Convenção do condomínio, entre outros;
- Da administração do condomínio: esta segunda parte, como indica o nome, versa sobre as responsabilidades (do síndico ou de terceirizados, por exemplo), além das convocações de assembleias condominiais;
- Da extinção do condomínio: por fim, esta última parte está relacionada aos termos que podem originar na venda ou até mesmo na reconstrução do condomínio, sobretudo em situações como de danos e destruição da edificação, seja ela total ou parcial.
Dessa maneira, é dentro dessas seções que se dispõem os artigos, incisos e parágrafos do Novo CPC em condomínios. Assim, alguns deles trazem mudanças como as que mencionamos na seção anterior e que mudam a antiga Lei Nº 4.591.
A constituição do condomínio edilício
O Novo Código Civil em condomínios, em seu artigo 1332, dispõe sobre o condomínio edilício. Neste caso, ele torna possível instituí-lo por ato entre vivos ou, alternativamente, por testamento. Dessa forma, tem sempre o caráter voluntário. O texto do artigo diz o seguinte:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
O que diz o Novo Código Civil em condomínios sobre direitos
Outro ponto importante do Novo Código Civil em condomínios está relacionado aos direitos e aos deveres dos condôminos. Dessa forma, embora estejam espalhados em diversos artigos do CPC, é possível relacionar alguns dos principais.
Os direitos e deveres dos condôminos, por exemplo, estão presentes na subseção I dentro da seção I, indo dos artigos 1.314 até 1.322. Entre eles, um dos mais importantes é o próprio art. 1314, que dá o direito de utilizar da coisa conforma sua destinação. Veja:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Além disso, porém, estão dispersos vários outros artigos durante o capítulo. Em geral, podemos tirar lições dos direitos também dos síndicos, por exemplo, que devem ser consultados somente o horário de trabalho, não podem ser acusados injustamente na resolução de problemas, que devem ser consultados na tomada de decisões relacionadas ao bem comum, entre outros.
Os deveres dos condôminos e do síndico
Com relação aos deveres, o artigo 1.336 elenca uma série deles relacionados aos condôminos. Entre os principais, estão a contribuição nas despesas, a não realização de obras que comprometam a segurança, a não alteração da forma e da cor de determinadas estruturas e a não utilização da edificação de forma prejudicial à salubridade, ao sossego ou à segurança.
Já, a respeito do síndico, o Código Civil em condomínios também traz alguns deveres importantes. Assim, entre eles, estão o de convocar as assembleias, representar o condomínio e defender o interesse comum, fazer de conhecimento da assembleia procedimentos judiciais ou administrativos existentes e de interesse do condomínio, elaborar orçamento de receitas e despesas, cobrar os condôminos e impor multas, prestar contas à assembleia, fazer o seguro da edificação, entre outros.
Multas condominiais
Outro tema que sempre gera alguma polêmica é o das multas. E, no Código Civil em condomínios, isto também é abordado, em especial com base em artigos como o 1.336, sobre o qual já falamos antes nos deveres do condomínio e que determina que é dever do condômino pagar sua parte nas despesas.
Além disso, embora caiba ao síndico aplicar multas, elas não podem ser indevidas. Ainda assim, elas podem ser necessárias em determinadas situações, como quando o condômino atrasa com a sua contribuição.
No entanto, com base no parágrafo 1 do artigo 1.336, este valor não pode ultrapassar cinco vezes a taxa condominial. Ademais, para outras situações, como de desrespeito às outras obrigações previstas no regimento interno, há de se consultá-lo para entender como é melhor proceder.
Dessa maneira, perceba que a temática do Novo Código Civil em Condomínios é complexa, e há muito a abordar sobre o tema. Gostou do que viu hoje? Ficou com alguma dúvida? Caso tenha algo a acrescentar, deixe nos comentários!